暴涨楼市并非中国经济风向标

日期：2016-4-18　发布：苏州钢材网　来源：钢铁侠　访问：2549　频道：综合资讯　标签：

德国商业银行亚洲高经济学家周浩为英国《金融时报》中文网撰稿 房价的快速上升成为过去一段时间研究中国经济的干扰项。一个摆在经济学家们面前的问题是，一个存在严重供给过剩的国家，却在一些地区出现了房价的暴涨。...

德国商业银行亚洲高经济学家 周浩 为英国《金融时报》中文网撰稿

房价的快速上升成为过去一段时间研究中国经济的干扰项。一个摆在经济学家们面前的问题是，一个存在严重供给过剩的国家，却在一些地区出现了房价的暴涨。很自然地，所有人都会问，局部地区房价的暴涨会不会影响对中国经济的整体判断？

我的答案是不会。房价的暴涨越来越像是一个资产价格的泡沫。不仅是中国，全球范围内我们也看到了房价在主要城市的上升速度较快。这很可能是因为是资金供给过剩背景下的一个选择，大量的资金不愿意进入实体经济领域，银行不愿意为企业提供贷款，却只愿意为房地产投资和房地产抵押贷款提供资金，这并非中国独有。

而整体经济的表现却因为输血不足而越来越差，对于央行来说，一个自然的选择是继续放水，而控制着资金流向的富人和银行，却心照不宣地将资金更多地投入房地产市场。

如果这不是一个孤立的现象，那么我们可以从这样的状况中得出一些显而易见的结论：整体经济的表现并不会因为房地产市场的升温而出现实质性的改变，对于中国经济来说，反而需要担心房地产市场对于资金的虹吸效应而带来对其他产业的压缩。

如果对经济的整体表现仍然是不乐观的，那么房价会不会因为整体货币政策的宽松，出现继续的上涨呢？我的答案也是不会。一线房价的上升速度已经透支了未来数年，在非极端状况下，目前以上海为代表的房价的涨幅已经远远超出了正常的水平，至少会出现向均值的回归。影响这一节奏的关键是商业银行，一旦商业银行收紧抵押贷款审批流程，那么很可能出现房价的回落。

接下里的问题是，局部地区房价上升是否有利于弱势地区的去库存？按照中国官方的说话，目前三四线城市的房地产库存问题仍然非常严重，那么通过一线城市房价的快速上涨，是否会让投资者发现三四线城市房价的“相对价值”，从而吸引投资呢？

笔者认为，三四线城市出现短期房地产市场升温的可能性不能排除，但理性的投资者不应该将资金投入这些城市。从基本面来说，既然库存状况仍然较高，那么所谓的“相对价值”并非通过供给状况来推出，而是通过“比价效应”而得出。举例来说，创业板估值达到100倍，那么主板就应该从10倍上升至15倍么？因此，如果贸然将资金投入三四线城市，那么未来“全身而退”的可能性也不高。对于政府来说，也要吸取股市上的教训，三四线城市去库存只能通过稳步的城镇化推进来完成，过快的推进可能会造成实际政策的失衡，给未来造成更大的问题。

最后一个问题是，一线城市房价的快速上升后，房租会否跟上呢？中国主要城市的房租收益比已经下降至历史最低水平，以一线城市为例，其房租收益比已经下滑至2%以下，显著低于亚洲主要城市接近3%左右的水平，那么这是否会造成房租的快速上扬呢？答案也是不会。房租在很大程度上反映了收入以及经济基本面。总体来看，中国城市居民的收入可能仍然会出现一定程度的上涨，但增速放缓的可能性较大，在这样的状况下，房租增速难以在短期内赶上房价，因此房地产投资将在很大一段时间内保持“负现金流”，这意味着买房投资其实是押注房价的快速上扬。由于房租不会很快改善，那么其改善现金流的方式是冀望利率大幅下行，这事实上隐含着对经济的极度悲观预期。某种程度上来说，房价的上升是一个反映经济不健康的泡沫现象。